Project financing: risultati senza onere

Per quanto riguarda il progetto di realizzazione realizzazione di un sistema edilizio scolastico l’Amministrazione di Rivarolo ha conseguito al massimo livello tutti i risultati attesi:  non solo la costruzione delle nuove scuole senza onere alcuno per l’erario comunale, ma anche la rigenerazione di due luoghi urbani (il complesso scolastico di Via San Francesco e l’ex sede ENEL di Corso Indipendenza) che ad oggi costituiscono elementi di discontinuità e di dequalificazione nel tessuto e nel paesaggio della città. Tutto questo si è rivelato possibile grazie a un accurato Project Financing.
Per la costruzione delle scuole primarie nel sito di Via Lemaire, il cui costo assomma a poco meno di 6.000.000 €, l’Amministrazione Comunale ha impostato un project financing a “canone zero” (cioè senza la corresponsione di alcuna locazione da parte del Comune) per cui, in sintesi, il soggetto attuatore dell’edificio pubblico viene compensato con l’attribuzione di un controvalore immobiliare.
A seguito di approfondite valutazioni sui prezzi di mercato, è stato definito in 11.000 mq di superficie utile la consistenza dei diritti edificatori da assegnare al concessionario del project financing.  In sostanza è stato stimato un valore di circa 530 € a ogni mq di SLP edificabile (530 x 11.000 = 5.830.000).  Tale valore unitario (che in base al criterio comunemente applicato nelle stime immobiliari si può considerare pari al 20% del valore di vendita del prodotto edilizio finito) presuppone che le costruzioni realizzate siano piazzate sul mercato ad almeno 2.650 €/mq, e quindi ad un prezzo particolarmente elevato, raggiungibile solo per edifici ubicati nelle aree centrali della città.
L’Amministrazione pertanto, al fine di garantire la sostenibilità economica dell’operazione, ha inizialmente ipotizzato di concentrare l’intera capacità edificatoria assegnata al concessionario sull’area delle attuali scuole elementari, che indubbiamente risponde ai requisiti localizzativi anzidetti.  Fin dalle prime simulazioni progettuali è tuttavia emerso che per poter sfruttare tutta la SLP disponibile si sarebbero dovute raggiungere eccessive altezze di fabbrica, non compatibili con il contesto urbano.
Occorre pertanto individuare un altro sito, con caratteristiche omogenee a quello delle ex scuole, sul quale far atterrare parte dei diritti edificatori.  Poiché il Comune non dispone di aree con le necessarie caratteristiche, si è pensato di coinvolgere nell’operazione un soggetto terzo, con il quale concertare i termini di un intervento di reciproca convenienza.
In particolare si è considerato che da qualche anno è stata dismessa dall’ENEL la sede amministrativa e operativa di Corso Indipendenza, un vasto complesso (circa 9.000 mq di superficie territoriale) che ha ormai assunto i connotati dequalificanti del “vuoto urbano”, accentuati dalla sua collocazione centrale e dalla sua contiguità ad alcuni luoghi nevralgici della vita sociale ed economica cittadina.  E’ stata pertanto contattata la nuova proprietà dell’immobile ex ENEL e si è avanzata una proposta di carattere perequativo:  il Comune attribuisce all’area una adeguata capacità edificatoria per la sua riconversione in funzione residenziale e commerciale riservandosi il 50% di tali diritti edificatori e della superficie territoriale, che vengono girati al concessionario del project financing.
Questa soluzione, come già precedentemente accennato, consente di ottimizzare tutti gli obbiettivi dell’Amministrazione:
-    il costruttore delle nuove scuole viene compensato senza alcun esborso per il Comune,
-    le densità edilizie nel sito delle ex scuole vengono contenute nei limiti del contesto,
-    viene promosso il recupero di un’ulteriore area degradata del centro abitato (ex ENEL).

LA  “LEGGE  BRUNETTA”
Una volta stabiliti gli obbiettivi strategici e i criteri di sostenibilità economica del project financing si tratta di definire gli strumenti operativi urbanistici per attribuire i diritti edificatori e modificare le destinazioni d’uso delle aree.
Nel suo insieme l’operazione comporta l’assegnazione di 15.000 mq di SLP a destinazione residenziale (75%) e commerciale (25%) e la riclassificazione delle due aree (scuole elementari ed ENEL) da “servizi pubblici” ad “ambiti di ristrutturazione urbanistica”.
Il Comune, che a suo tempo ha accantonato in un’apposita riserva gran parte del cosiddetto “residuo di Piano”, potrebbe disporre delle necessarie quantità di capacità edificatoria da attuare con gli interventi previsti e pertanto potrebbe regolare la pratica con ricorso ad una semplice Variante non strutturale al PRG.
Nella legislazione urbanistica piemontese, infatti, le varianti che si limitano a trasferire la capacità insediativa già disponibile, senza crearne di nuova, sono approvate direttamente dal Comune senza l’intervento regionale.
Sarebbe a questo punto sufficiente assegnare all’area comunale di Via San Francesco (vecchie scuole elementari) la titolarità di tutti i diritti edificatori, stabilendo che, a seguito di convenzione con la proprietà dell’ex ENEL, una quota parte di tali diritti viene trasferita all’area di Corso Indipendenza, secondo il riparto prestabilito tra pubblico e privato.
E’ però evidente che tale modus operandi, per quanto speditivo (l’approvazione di una variante parziale di PRG si può concludere nel giro di tre-quattro mesi) e certamente conforme al pubblico interesse, avrebbe la conseguenza di “svuotare” quasi del tutto le riserve di capacità edificatoria accumulate dal Comune, precludendo la possibilità di allocarle diversamente per fare fronte ad altri eventuali bisogni emergenti.
A sollevare l’Amministrazione da ogni imbarazzo è intervenuta la “effimera” conversione in legge (L. 133/08) del D.L. 112/08, comunemente detta “Legge Brunetta”, che all’art. 58, disciplinando la valorizzazione e l’alienazione del patrimonio immobiliare degli enti locali, consente al Consiglio Comunale di operare la riclassificazione urbanistica di propri immobili urbani (aree e fabbricati) e di attribuire loro incrementi di capacità edificatoria fino al 10% del dimensionamento del Piano Regolatore, senza dover richiedere alcuna autorizzazione agli enti sovraordinati.
Come è noto, tale speciale provvidenza (con la quale il Governo nazionale ha inteso sovvenire alle necessità economiche dei Comuni, offrendo loro nuove possibilità di introito alternative alla perdita di ICI, trasferimenti erariali, ecc.) ha avuto una vigenza di neppure 17 mesi, quasi tutti trascorsi aspettando la sentenza della consulta adìta da alcuni governi regionali che non sopportavano di vedere limitato il loro imperio urbanistico sui Comuni.
La pendenza del ricorso e le sue imprevedibili conseguenze non hanno comunque intimorito il Comune di Rivarolo che, anzi, cogliendo “l’attimo fuggente” si è affrettato a lucrare i benefici della “Legge Brunetta” e con delibera del Consiglio Comunale ha assegnato la necessaria quantità di volumetria all’area delle scuole elementari di Via San Francesco, senza depauperare la limitata risorsa dei diritti edificatori già complessivamente contenuti nel PRG, che restano quindi disponibili per altre iniziative urbanistiche.
Quando il 30.12.2009 la sentenza n. 340/2009 della Corte Costituzionale ha fatto decadere i disposti legislativi in forza dei quali si è proceduto alle azioni sopra descritte, il Comune di Rivarolo aveva già stipulato le convenzioni, alienato gli immobili e consolidato i diritti edificatori in capo ai contraenti, restando quindi indenne dalle conseguenze di tale sentenza che ha invece causato gravissimi danni economici ai molti Comuni che non avevano ancora portato a compimento tutti i passaggi amministrativi e contrattuali.